에어비앤비 6년차 후기 : 코로나 때부터 작해서 홍대 4개 운영까지
홍대에서 에어비앤비 4개를 운영하고 있다. 만실이면 하루 매출이 70만원이다. 이렇게 쓰면 대단해 보이는데, 시작은 코로나 한복판이었고 첫 숙소 권리금 포함 600만원이었다. 주변에서는 관광업을 왜 지금 하냐고 했다. 나도 솔직히 확신은 없었다. 그냥 전염병이 영원히 갈 리는 없다는 생각 하나로 시작했다. 6년 동안 코로나, 계엄령, 불법 숙소 퇴출까지 겪었다. 그 과정에서 배운 건 결국 버틴 사람이 먹는다는 것뿐이다.
코로나 한복판에 600만원으로 시작했다
2020년이었다. 코로나가 터지면서 홍대 상권이 무너졌다. 외국인 관광객이 사라지니까 게스트하우스, 민박, 에어비앤비 다 문을 닫았다. 그때 권리금이 거의 없는 매물들이 나왔다. 원래 같으면 권리금만 몇천만원 붙었을 자리가 600만원에 나온 거다. 보증금 포함해도 초기 투자금이 3천만원이 안 됐다.
에어비앤비를 하겠다고 했을 때 주변 반응은 한결같았다. "지금 관광업을? 돈도 안 되는데 관리하기 힘들다." 틀린 말은 아니었다. 실제로 코로나 기간 동안 예약이 거의 없었다. 한 달에 서너 건 들어오면 많은 거였다. 그래도 나는 전염병이 영원한 적은 역사상 없다고 봤다. 스페인 독감도 끝났고, 사스도 끝났고, 메르스도 끝났다. 코로나도 끝난다. 문제는 그때까지 버틸 수 있느냐였다.
오픈 전에 에어비앤비 앱으로 직접 시장조사를 했다. 홍대, 이태원, 명동, 동대문 숙소를 전부 검색해봤다. 가격대, 리뷰 수, 숙소 형태, 사진 퀄리티를 다 비교했다. 결론은 외국인 동선이 많은 지역이 답이라는 거였다. 홍대는 코로나 전에도 외국인 관광객이 가장 많이 몰리는 지역 중 하나였고, 코로나가 끝나면 다시 몰릴 거라고 판단했다. 코로나 중에 1개를 더 추가해서 2개를 운영했다. 월세 내면서 적자 보는 달도 있었지만, 그걸 버티는 게 핵심이었다. 1년 반을 버텼다.
만실 하루 70만원, 실제로 남는 돈
지금은 홍대에서 4개를 운영하고 있다. 4개 전부 예약이 찬 날 기준 하루 매출이 70만원이다. 한 달 평균 25일 정도 예약이 들어온다. 빈 날도 있고, 체크아웃과 체크인 사이 하루가 비는 날도 있어서 30일 만실은 현실적으로 어렵다. 25일이면 잘 돌아가는 거다.
고정 지출부터 말하면, 월세가 4개 합산 750만원이다. 공과금이 70~80만원 나온다. 여기에 소모품, 세탁, 청소 인건비, 소소한 수리비까지 합치면 기타 비용이 월 90만원 정도 된다. 다 빼면 순수익이 나온다. 22년부터 24년까지는 월 순수익이 700~800만원 사이였다. 성수기인 12월에는 1,500만원까지 나온 적도 있다. 12월은 크리스마스 시즌이라 외국인 관광객이 몰리고, 숙박비도 올릴 수 있어서 매출이 확 뛴다.
25년에는 좀 빠졌다. 월 순수익이 400~500만원 수준이었다. 24년 말에 터진 계엄 사태 여파가 25년 초까지 이어졌다. 외국인 예약이 눈에 띄게 줄었다. 26년 들어서는 500~600만원까지 회복했다. 수익이 줄어드는 달이 오면 솔직히 불안하다. 월세는 매달 나가니까. 그래도 연 평균으로 보면 직장 다닐 때보다 낫다. 숫자만 보면 좋아 보이지만, 이건 4개를 동시에 관리하면서 나오는 돈이다. 체크인 시간에 맞춰 움직이고, 문제 생기면 바로 가야 하고, 리뷰 하나에 신경 쓰는 게 일상이다.
계엄령, 불법 숙소 퇴출, 객실 담배 — 6년간 생긴 일들
6년 동안 별일이 다 있었다. 코로나 때는 한국인 1박 손님이 객실에서 담배를 피운 적이 있다. 외국인관광 도시민박업이라 원칙적으로 외국인만 받아야 하는데, 코로나 때는 외국인이 안 오니까 한국인 예약도 받았다. 체크아웃 후에 방에 들어갔더니 담배 냄새가 진동했다. 벽지에 냄새가 배서 환기만으로 안 빠졌다. 그 뒤로 실내 흡연 경고 문구를 체크인 안내에 넣었다. 한글, 영어, 일본어로 써붙였다. 그 이후로 실내 흡연 사례는 한 번도 없었다. 문구 하나가 이렇게 효과적일 줄 몰랐다.
24년 12월 계엄령은 진짜 당황스러웠다. 뉴스 보자마자 에어비앤비 예약 현황부터 확인했다. 다행히 당장 취소는 많지 않았는데, 그 뒤로 신규 예약이 뚝 끊겼다. 외국 뉴스에서 한국을 여행 위험 국가로 분류했다는 기사가 돌았다. 6시간 만에 해제됐지만 이미지 타격은 몇 달 갔다. 나는 숙박비를 30% 내렸다. 손해를 보더라도 예약률을 유지하는 게 중요하다고 판단했다. 리뷰가 끊기면 검색 순위가 밀리고, 순위가 밀리면 회복하는 데 더 오래 걸린다. 가격을 내려서라도 예약을 받는 게 장기적으로 이득이었다.
26년 1월에는 에어비앤비가 미신고 불법 숙소 예약을 전면 차단했다. 영업신고증을 제출하지 않은 숙소는 플랫폼에서 퇴출됐다. 나는 외국인관광 도시민박업으로 정식 등록한 상태라 영향이 없었다. 오히려 불법 숙소가 빠지면서 2월부터 예약이 늘었다. 그전까지 가격 경쟁을 하던 미등록 숙소들이 사라지니까, 합법 숙소로 예약이 몰린 거다. 사업자 등록 조건을 갖추지 못하면 이제는 에어비앤비 자체를 할 수 없다. 외국인관광 도시민박업 기준으로 본인 거주 주택이어야 하고, 전입신고가 되어 있어야 하고, 연면적 230제곱미터 미만이어야 한다. 이 조건 못 맞추면 등록 자체가 안 된다. 불법 퇴출 이후 예약이 회복되면서, 합법으로 준비한 게 결국 맞았다는 생각이 든다. 앞으로도 제도가 더 강화될 가능성이 높으니까, 지금 하고 있는 대로 정식 등록 유지하면서 운영할 생각이다.
